サンディエゴ不動産エージェント日記。

サンディエゴの様々な情報をご提供すると主に、不動産、生活全般、地域情報などを皆様に情報発信していきます!

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Category : 不動産屋としての活動。

October 28th, 2017 | 12:51

* レストラン売買・リースについて 第一回 



ご無沙汰しております。
最近サンディエゴでのレストラン出店のご質問をよくいただきますので、
この場でまとめて記録させていただきます。

出店場所についての短観

コンボイ
アジア系の方々が多く集まる場所ですので、サンデェイゴで日本食を出店する場合は一番良い場所だと思います。難点は駐車場が少ないこと、また単純に場所がない、家賃が高いなどです。場所によってはスクエアフィートあたり、$5以上する場合もあります。また競合店が多いことも難点といえば難点です。

ダウンタウン
旅行客が多い事がポイントですが、物件選びで一番難しい場所でもあります。サンディエゴのダウンタウンは人が集まる場所、時間帯が通りによって大きく異なります。4番街、5番街当たりが無難といえば無難ですが、家賃が高額です。細かい場所を気にしなくても大丈夫なエリアはLITTLE ITALYです。安定して人が集まり、あまりアジア系が進出していない場所でもあります。

ノースパーク・サウスパーク→近年人気のエリアで、若者が多く集まる場所でもあります。バーやブルワリーも多く、現在注目のエリアです。

味が良ければどこへ出店しても大丈夫?
素人目から見ても「あれ?なんでここに?」というお店はたくさんあります。しかしながらここはインターネットやYELPが発達したお国柄、味が良ければどんな場所であろうと人気店になる可能性も十分あります。出だしの集客は苦労するかもしれませんが、一旦固定客がつくと、場所は関係ない印象も。


サンディエゴ不動産情報が満載のホームページ

www.fudosandiego.com

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March 19th, 2015 | 14:04

* サンディエゴの安定した世界的人気と不動産市場

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サンディエゴの安定した世界的人気と不動産市場
カリフォルニアでLAに続いて二番目に人口が多いサンディエゴは年中温暖な気候と海岸線を含む美しい街並みがアメリカだけではなく、世界中の人を惹きつける。世界的な人気と、絶え間ない若い世代の労働力は、下記のグラフが表すように不動産価格の安定と、安定したレント価格、テナントに困らない低い空室率を生み出します。2006年をピークにリーマンショックの2009年を経て下降したサンディエゴの不動産価格は2012年に急速に回復しています。


利回りの違いと中古物件の価値
アメリカと日本の不動産投資の大きな違いはアメリカの収益物件の利回りの低さです。サンディエゴを例にとると、サンディエゴのアパート投資は実質利回りで3-5%しかありません。この利回りの低さは不動産価格の上昇(Appreciationと呼びます。)によってカバーされます。サンディエゴでは築100年を超える物件も珍しくありませんが、たとえ築年数が高くても、修理やリノベーションを繰り返すことによって、物件価値は維持され、時期によれば、上昇します。つまり中古物件でも物件評価額は上昇するという事です。

税制上の優遇措置
アメリカ不動産投資の上で税制対策として一番効果があるのが減価償却です。日本と違い物件により価値を置き(サンディエゴは物件:土地60%:40%)、しかも90%の物件が木造である点から、減価償却は節税に大きな力を発揮します。住居用物件の減価償却は27.5年、商業用物件の減価償却は39年です。さらに日本から投資する場合は加速度償却法を適用できるので、大きな節税効果が期待できます。

外国人でも差別なし 安心して不動産購入が可能‐ 購入者を守るカリフォルニア州の不動産法の充実
不動産関連の法律が世界一しっかりしているのが、アメリカ。その中でもカリフォルニアは特に不動産法が購入者有利に整備されています。購入者が不利益を蒙らないよう、売主は買主に物件に関する全ての情報開示をする必要があり、また例えば、テナントが居住中の物件でも買主には物件を隅々まで検査する権利があります。

1.購入者を守る第三者、エスクロー制度(ESCROW)とは?
エスクローとは、カリフォルニアで誕生した制度で、買主でも売主でもない第三者が、不動産の売買を仲介する制度です。売買契約書に基づき、エスクロー会社は物件の権利が正当で間違いや、税金の未払い、不動産を担保とした借金がないかなどを調べます。また詳細な周囲の環境調査レポートも開示されます。

2.情報開示制度の充実―売主は買主に物件に関して知りうることを全て情報開示しなければならない
カリフォルニア州の法律では、購入者が不利益を被らないように売主は買主に対して、厳しい情報開示を義務付けています。後述する物件の検査とともに買主は購入判断をする期間を通常17日間与えられます。

3.HOME INSPECTOR- プロの物件検査士による購入前の入念な物件検査
サンディエゴでは築年数が30年、40年、中には100年近く経つ物件も珍しくありません、寧ろ新築物件を探すのが難しいといえるでしょう。築年数が経っていると、当然水回りや、建物そのものに欠陥があることも少なくありません。そんな場合に役に立つのが、カリフォルニア州のライセンスを持ったHOME INSPECTORです。INSPECTION会社は建物に故障・欠陥がないか隅々まで調べ上げ、レポートを作成します。細かな箇所から大きな修理が必要なものまで、事前に知ることが可能です。また買主は17日間のデューデリジェンス期間に、物件を購入するかどうかの判断をすることが出来ます。

4.家主に有利な賃貸契約法
サンディエゴではアパートや、一軒家の賃貸契約は1年が通常です。またSECURITY DEPOSITという日本の保証金に当たる前払い費用は最大でも二ヶ月と法律で定められています。それだけで、十分なのかというお問い合わせをよく頂きますが、日本の借地借家法のように極端なテナントよりの賃貸関連の法律はカリフォルニアにはありません。カリフォルニアでは家賃を滞納した場合や、テナントが物件で違法行為を行った場合、家主はテナントに対して、3日前にEVICTION NOTICE(退去勧告)を弁護士から申請することが出来、最悪の場合は強制退去させることが出来ます。

5.豊富な労働力と人口の伸び
アメリカは移民大国、その中でもサンディエゴはメキシコに国境を接していること、西海岸最大の軍の街ということもあり、テナントに困りません。また家賃も上昇しており、短期・長期的にも不動産賃貸物件はかなり安全な投資です。2013年でのサンディエゴ郡の人口は約320万人で、2020年には65万人増え、380万人に伸びる予測がされています。


ホームページもご覧ください!www.fudosandhiego.com

応援よろしくお願いいたします!!

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March 15th, 2015 | 20:14

* オープンハウス!@ランチョバーナード

サンディエゴ 不動産屋としての活動①オープンハウス





今日のサンディエゴは30度を超える真夏日でした、、、まだ3月なのに、普通の「夏」です。今日の日曜日はランチョバーナードにてオープンハウスを開催しました。とても綺麗なお家で、ご覧の通り、ゴルフ場ビュー、素晴らしい眺めです。出だしはかなり暇でしたが、3時を超えると、お客様でいっぱいになりました。用意した水とクッキーも完売、これでオファーが入れば万々歳です!
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